Роль правового заключения при правовом сопровождении сделки с коммерческой недвижимостью

The role of legal opinion in transaction support with commercial real estate

Т.А. Ермак

Ермак Тимофей Андреевич, Адвокат, партнер Адвокатского бюро «Юрлов и партнеры»

Ermak Timofei Andreevich, attorney, partner at the Law office «Yurlov & partners»

Telephone number: (495) 913-67-42.
WWW: www.yurlov.ru

АННОТАЦИЯ

В настоящей статье автор рассматривает вопрос необходимости подготовки правового заключения, как отдельного этапа сопровождения сделок с коммерческой недвижимостью, а также раскрывает основные особенности правового анализа истории объектов коммерческой недвижимости, подготовки правовых заключений и сопровождения таких сделок

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА:

коммерческая недвижимость, правовое заключение, сопровождение сделки

ANNOTATION

In this article, the author considers a question of necessary preparation of the legal opinion as a separate stage of transaction support with commercial real estate, he also demonstrates basic features of legal analysis of the premises history, preparation of legal opinions and support of such transactions

KEY WORDS:

Commercial real estate, legal opinion, transaction support

Приобретение недвижимости – дело хлопотное, но приятное. Но когда речь заходит о покупке коммерческой недвижимости: офиса, склада или целого предприятия, эмоции отходят на второй план. Для потенциального покупателя главным уже становятся ответственность за правильное вложение денежных средств, экономическая целесообразность приобретения и отсутствие рисков с приобретаемым объектом, которые могли бы вызвать значительные убытки в будущем.

На современном юридическом рынке существует множество компаний, предлагающих юридические услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью. При этом, некоторые из них предлагают своим клиентам перед приобретением объекта подготовку так называемого «правового заключения». Что же такое правовое заключение, в чем тонкости его подготовки и так ли оно действительно необходимо при покупке коммерческой недвижимости?

Сейчас уже никого не удивляет, что организации, даже имеющие в своем штате юриста, привлекают для защиты своих интересов при сделке внешних консультантов. Ведь юридическое сопровождение сделки может помочь снизить к минимуму риски покупателя и его головную боль при осуществлении самой сделки. Тем более, что покупка коммерческой недвижимости имеет много скрытых рисков. Это и риск невозможности использования объекта недвижимости по желаемому назначению, и притязания третьих лиц на него, несоответствие рыночной и «реальной» стоимости объекта, значительные налоговые потери при его приобретении и др.

Сможет ли помощь специалистов полностью гарантировать юридическую чистоту сделки и спокойствие нового владельца? Ответить на этот вопрос можно утвердительно только в одном случае – когда такая помощь всесторонняя, объективная и ориентирована на максимально полную проверку истории приобретаемого объекта коммерческой недвижимости.

Правовое заключение по истории объекта недвижимости – это выражение результата доскональной и тщательной юридической проверки фактов, связанных с приобретением и владением недвижимостью ее продавцом. Ведь именно от законности прав продавца зачастую зависит законность всей будущей сделки и возникших после нее прав покупателя на объект недвижимости.

Из чего же может состоять правовое заключение? Различные юридические фирмы предлагают свой подход к подготовке правового заключения и его содержанию. Но, в целом, основные разделы у многих схожи. Можно смело утверждать, что чем полнее и всесторонне проведена правовая проверка, тем правильнее и объективнее составлено само правовое заключение. И начинать юридическую проверку нужно, прежде всего, с продавца.

Первое, что выясняют юристы, оказывающие подобную правовую помощь, это наличие правоспособности продавца на совершение сделки. Так как при покупке коммерческой недвижимости продавцом чаще всего выступает юридическое лицо, юристы осуществляют сбор информации о фирме – владельце недвижимости.

При проверке подлежит выяснению факт регистрации данного юридического лица в установленном Законом порядке, проверяется его статус. Подлежат проверке учредительные документы продавца на предмет нарушений Закона при его создании и препятствий для продажи недвижимого имущества. Проверяются легитимности руководства организации и наличие полномочий на совершение сделки. Не лишним является проверка организации через получение данных единого государственного реестра юридических лиц путем подачи запроса о выдаче соответствующей выписки. Важным аспектом проверки продавца является его финансовая состоятельность. Необходимо установить отсутствие предпосылок для признания продавца в обозримом будущем несостоятельным (банкротом), а также проверить отсутствие заявленных к нему требований кредиторов в судебном порядке.

Часто при приобретении коммерческой недвижимости, приобретается по сделке не сам объект, а юридическое лицо в целом. В такой ситуации проверка продавца является приоритетной. Необходимо полностью исключить риск наличия обязательств продавца перед третьими лицами, удостовериться в отсутствии обременений долей его уставного капитала или акций. Все выявленные факты, имеющие в таком случае значение для сделки, отражаются в правовом заключении.

Первый этап юридической проверки уже позволяет отсеивать недобросовестных и неблагонадежных продавцов на рынке недвижимости. После сбора информации о продавце при подготовке правового заключения специалисты приступают к следующему этапу - сбору и анализу информации об истории объекта недвижимости.

История недвижимости может быть крайне разнообразна и индивидуальна. Будь то офисное помещение или земельный участок, каждый раз специалисты сталкиваются с различными путями возникновения данного объекта, разным количеством предыдущих собственников и разными нюансами его приобретения продавцом. При этом, главная проблема при проверке истории объекта коммерческой недвижимости – это частое отсутствие полной и объективной информации, в том числе, документов о правах на недвижимость. Сбор такой информации – кропотливый и непростой труд. Помочь в этом, прежде всего, может сам продавец. Зачастую, именно он обладает документами, раскрывающими завесу над историей приобретаемой недвижимости. Найти правильный подход к продавцу, «знать что попросить» и, в конечном счете, получить от него нужную информацию, может только опытный профессионал.

Важнейшую роль на данном этапе играет способность юридической фирмы, осуществляющей сопровождение сделки, собрать информацию и из других источников, в том числе из государственных структур, таких как: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, БТИ, Агентстве по управлению государственным имуществом и т.п. Именно там можно получить полностью объективные и всесторонние данные об истории объекта недвижимости.

Некоторые ситуации требуют особо тщательного подхода к анализу истории объекта недвижимости. В частности, когда объект перешел в частную собственность путем приватизации государственного имущества. В условиях российской действительности при приватизации государственной собственности часто имели место нарушения порядка приватизации имущества, технические ошибки в документах, а также злоупотребления со стороны лиц, участвующих в такой приватизации. Все эти нарушения могут иметь различные последствия после приобретения объекта недвижимости для покупателя, и иногда, самые печальные. Для минимизации рисков раздел правового заключения по истории объекта должен иметь в таком случае максимально подробный и обоснованный характер.

По-другому обстоит дело, когда правовое заключение подготавливается по строящемуся объекту недвижимости. В этом случае упор делается на проверку проектной документации на возводимый объект, проверку прав застройщика на земельный участок под строящимся объектом, правильности получения разрешения на строительство и т.п.

В случае, когда объектом сделки является земельный участок, в правовом заключении также отражается специфическая информация, в том числе о законности его кадастрового учета, законности изменения категории или вида разрешенного использования земельного участка (если такие изменения имели место), отсутствие препятствий для целевого использования земельного участка и др. Когда приобретается право аренды, а не право собственности, правовое заключение может включать раздел о перспективах переоформления прав на такой земельный участок, например, путем его приобретения покупателем в собственность в будущем.

По результатам правового анализа собранной информации юристы делают выводы о законности приобретения и владения продавцом объектом недвижимости, а также о законности осуществлении регистрации его прав в установленном Законом порядке. Это крайне важно, так как любую сделку можно поставить под сомнение и попробовать оспорить ее в судебном порядке, что влечет негативные последствия для ее приобретателя. Нельзя забывать о том, что с иском о признании сделки недействительной может обратиться в суд не только сторона сделки, но и заинтересованное лицо, чьи права затрагиваются данной сделкой. При этом нельзя недооценивать опасность возникновения судебных споров относительно купленного объекта. Ведь на некоторые требования, заявленные в судебном порядке (например, об устранении препятствий в пользовании имуществом) даже не распространяется общий срок исковой давности, который составляет три года. В любом случае, исключить факт обращения с подобными претензиями невозможно. Но, правовое заключение дает возможность оценить перспективы возможных претензий и предусмотреть меры для минимизации их последствий.

Так как приобретаемый объект коммерческой недвижимости должен приносить прибыль и использоваться покупателем в соответствии с необходимыми целями, после оценки законности права продавца анализируется наличие или отсутствие обременений и ограничений в пользовании объектом недвижимости.

По каждой сделке подход должен быть индивидуален. Если приобретается земельный участок, обязательно необходимо выяснить о наличии споров о границах с соседними землепользователями и не входит ли он в особо охраняемые территории или зоны водоотвода. Проверяется отсутствие под земельным участком газовых сетей и иных объектов, серьезно препятствующих полноценному использованию земельного участка. Дается оценка возможности строительства на таком участке, если он приобретается именно с этой целью. При приобретении нежилого помещения производиться оценка возможности изменения его планировки и назначения. В любом случае, делаются обоснованные правовые выводы об отсутствии обременений в виде ареста или залога недвижимого имущества, а также, дается оценка рисков покупателя при приобретении объекта с имеющимися обременениями.

После анализа истории объекта недвижимости выполняется проработка схемы сделки с расчетом на обеспечение гарантий прав покупателя. Выбирается вид договора, определяется порядок расчетов по сделке и многое другое. В правовом заключении могут содержаться несколько предложений о форме сделки с изложением положительных и отрицательных сторон, для того чтобы сам покупатель принял взвешенное и разумное решение. Правовое заключение может также содержать выводы о необходимых мероприятиях, которые должен осуществить покупатель для законного и максимально выгодного приобретения недвижимости, а также для обеспечения гарантий эффективного использования объекта недвижимости в будущем.

Немаловажной частью правового заключения при приобретении коммерческой недвижимости является оценка налоговых нагрузок покупателя и финансовых рисков при совершении сделки, а также путей их снижения. Такой анализ может осуществляться как самой юридической фирмой, так и сторонним аудитором, все выводы которого вносятся в правовое заключение и передаются покупателю.

Правовое заключение обычно оформляется письменно, содержит в себе указания на нормативные акты, использованные при осуществлении правового анализа и имеет приложения в виде документов, например выписок из единых государственных реестров. Подготовленное и оформленное заключение должно передаваться покупателю до сделки с таким расчетом, чтобы у покупателя было время ознакомиться с выводами юристов, проанализировать их и принять обдуманное и окончательное решение о приобретении объекта.

Дополнительным достоинством правового заключения является возможность его использования покупателем как инструмент воздействия на продавца по вопросу снижения продажной стоимости недвижимости в случае, если в ходе анализа выявлены какие-либо правовые проблемы.

Кроме того, наличие такого правового заключения у покупателя при последующей продаже объекта может поднять рыночную стоимость имущества и ценность его для потенциального покупателя. При этом, правовое заключение будет иметь больший вес, ели оно подготовлено компанией, обладающей большим опытом и авторитетным именем на рынке соответствующих юридических услуг. Как следствие, финансовая выгода для покупателя от наличия правового заключения многократно перевешивает затраты на его подготовку и оплату услуг юристов.

Таким образом, только подготовка полного, объективного и обоснованного правового заключения по истории объекта недвижимости и законности прав продавца на него может гарантировать покупателю отсутствие каких-либо правовых проблем с приобретаемым объектом в будущем. Это делает покупку недвижимости безопасной и выгодной. Фактически, подготовка правового заключения – важнейший и самый ответственный этап сопровождения всей сделки с коммерческой недвижимостью в целом. Тем не менее, максимально компетентно реализовать предложенную схему сделки и использовать выводы правового заключения могут только специалисты, которые такое правовое заключение подготовили. И это полностью устраивает потенциальных покупателей. Ведь получая квалифицированную правовую помощь на стадии подготовки правового заключения, покупатели уже не желают отказаться от нее вплоть до получения на свою недвижимость свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Библиографический список

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Земельный кодекс РФ.

3. Гражданский процессуальный кодекс РФ.

4. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. Федеральный закон РФ «О государственном кадастре недвижимости».