Рассылки

Заключение сделок с недвижимостью на вторичном рынке - одна из распространённых форм приобретения имущества.

По разным оценкам, объём вторичного рынка недвижимости составляет более 120 000 сделок (регистрационных действий) в Москве.

Неудивительно, что такие показатели привлекают внимание для осуществления различного рода мошеннических схем.

Внимание к этим проблемам демонстрирует и законодатель, принимая меры по защите интересов добросовестных покупателей/продавцов. В частности, одним из популярных и актуальных инструментов защиты является установление «запрета» на осуществление регистрационных действий с недвижимостью без личного участия/присутствия собственника. По данным Росреестра, только в первом полугодии 2025 года подано более 700 тыс. заявлений собственниками об установлении запрета, препятствующего осуществлению сделок по поддельным документам, доверенностям, дарственным и другим мошенническим манипуляциям.

Тем не менее, до настоящего времени остаются «пробелы», которыми, зачастую успешно, пользуются недобросовестные участники рынка недвижимости.

В настоящий момент мы фиксируем значительный рост обращений за консультациями по вопросам использования мошенниками следующей «схемы»: уже после совершения сделки и получения денежных средств, продавец обращается в суд за признанием договора недействительным. В качестве основания своих требований продавец указывает на тот факт, что совершал невыгодную для себя сделку под влиянием и обманом со стороны третьих лиц.

Вынесение решения в пользу продавца по таким требованиям грозит для покупателя настоящей катастрофой, потому как, зачастую, для совершения сделок покупатели прибегают к использованию кредитного (ипотечного) финансирования и признание договора недействительным обязывает их вернуть объект продавцу, при этом у покупателя остаются кредитные обязательства и только лишь право требования к продавцу о возврате уже уплаченных денежных средств.

По данным СМИ, число уголовных дел, связанных с мошенничеством при операциях с недвижимостью превысило 5,3 тыс. дел, и это только за первую половину 2025 года.

В отдельных случаях вмешиваются реальные мошенники. Однако всё чаще суды сталкиваются с ситуациями, когда доводы о «вынужденности» или «обмане» используются продавцами исключительно с целью последующего возврата проданного объекта.

Разберём, в каких ситуациях покупатель рискует потерять жильё, и как минимизировать риски, прежде чем подписывать договор.

Риск №1: Продавец заявляет о том, что заблуждался — «думал, это временно / для защиты имущества».

Реальный кейс: Продавца убедили посторонние лица, что ему нужно «временно оформить» квартиру, чтобы защитить её от преступников. Женщина была в стрессовом состоянии, действовала поспешно и выполняла указания третьих лиц, искренне считая, что не лишается жилья навсегда. Суд установил, что продавец находился в эмоционально нестабильном состоянии и заблуждался в отношении самой сути сделки — думал, что действует в целях защиты имущества, а не продаёт квартиру окончательно. По итогу, такое заблуждение признано существенным, сделку отменили, а квартира возвращена продавцу.

Анализ оснований, которые указал суд для вынесения решения в пользу продавца:

• У продавца не было мотива на реальную продажу квартиры;
• Квартира являлась единственным жильем продавца, находящегося в преклонном возрасте;
• Покупатель не проявил должной осмотрительности и должен был усомниться в том, что продавец так поспешно готов продать свое единственное жилье;
• Деньги, полученные за квартиру, продавец отдала мошенникам.

Риск №2: Продавец заявляет о том, что был под влиянием мошенников и/или его «заставили» совершить сделку.

Реальные кейсы со схожими обстоятельствами, но разным результатом:

1) продавец осуществляла сделку, будучи уверенной, что действует «по указанию сотрудников полиции» и «для защиты имущества от преступников». Она находилась в сильном стрессе, торопилась и сразу после подписания договора обратилась в полицию.

Результат по решению суда: в деле были признаки, которые должны были насторожить покупателя и признал сделку недействительной.

2) продавец также стал жертвой телефонного обмана, но внешне полностью контролировал ситуацию: сам инициировал контакт с покупателем, участвовал в переговорах, оформлял документы, получил деньги и завершил сделку без признаков давления.

Результат по решению суда: покупатель действовал добросовестно. Сделка сохранена.

Анализ оснований, которые указаны судами при вынесении решений:

• Для признания сделки недействительной недостаточно самого факта обмана - важно установить, что покупатель участвовал в мошеннической схеме либо знал/мог знать о том, что продавец действует под воздействием каких-либо манипуляций и не осознаёт последствий.
• Активность участия в сделке и проявление добросовестности со стороны покупателя.

1. Личный контакт (встреча, знакомство, переговоры) проверка поведения продавца (беседа перед подписанием, уточнение мотивов продажи, информации о наличии альтернативного жилья);
2. Наличие объявления о продаже на открытых площадках;
3. Аудиозапись переговоров (по согласованию сторон), фиксация переписки;
4. Оценка рыночности цены объекта;
5. Отсутствие спешки при заключении сделки;
6. При наличии согласия, проведение экспертизы продавца в день заключения сделки, которую может назначить нотариус в порядке обеспечения доказательств – для определения эмоционального состояния продавца.

Если Вы столкнулись с оспариванием ранее заключенной сделки, необходимо:

1. Обратиться к нотариусу для заверения доказательств (переговоров/переписки);
2. Контролировать получение почтовой корреспонденции по Вашему адресу регистрации. Получение почтовых уведомлений суды признают обязательством лица, которому они адресованы;
3. Обратиться за правовой помощью к профессионалам для подготовки мотивированных возражений на предъявленные требования;
4. Предпринять все меры по взысканию задолженности для целей последующего обращения за возмещением убытков к Министерству финансов РФ.

Современные схемы на рынке вторичной недвижимости с совершением сделок под влиянием/воздействием третьих лиц с целью сохранить и деньги, и вернуть себе объект, не являются новыми для правоприменительной практики, но с учетом существующих реалий, требуют от покупателей существенно большего вовлечения и участия в сделках, нежели это было ранее.

Добросовестность покупателя теперь - активная позиция: проверка, фиксация, юридическая поддержка. Как и прежде, комплексная проверка и профессиональное сопровождение сделки - лучший способ защитить себя.

1. Проведение проверки объекта:
   • Свежая выписка из ЕГРН (≤ 3 дней);
   • Проверка наличия обременений;
   • История переходов права.
2. Изучение сведений и проверка продавца:
   • Личная встреча;
   • Проверка документов;
   • По согласию — справка из ПНД/НД;
   • Разъяснение смысла сделки, запись беседы (по согласию).
3. Проверка «истории» объекта:
   • Нет прописанных несовершеннолетних и иждивенцев;
   • Нет скрытых наследников;
   • Нет судебных споров;
   • Отсутствие признания продавца недееспособным или ограниченно дееспособным ранее.
4. Оценка условий сделки:
   • Цена соответствует рыночной;
   • Отсутствие искусственной спешки;
   • Расчёты через банковскую ячейку/аккредитив.
5. Дополнительная защита:
   • Нотариальное оформление сделки;
   • Титульное страхование;
   • Проверка юристами;
   • Фиксация всех переговоров (аудио / видео; по согласию).